Freya heeft gevochten en heeft een interessant verslag van de gang van zaken omtrent het sluiten en heropenen van de raambordelen in Utrecht op hun blog geschreven (link):
Afgelopen week is de discussie over huurprijzen ontstaan, waar ikzelf verantwoordelijk voor ben. Toen het zandpad moest sluiten was èèn van de argumenten “de exorbitante hoge huur” die destijds €650,- inclusief btw en beheer per week, per shift van 12 uur bedroeg. De gemeente vond de hoogte van de huur een vorm van uitbuiting. Dit moest veranderen, de huur moest omlaag zodat sekswerkers meer winst over zouden houden.
Hiervoor werd een artikel in de toelichting van de nieuwe APV (Algemene Plaatselijke Verordening) van 19 december 2013 opgenomen, namelijk:
“De effectiviteit van dit hoofdstuk dat regelgeving bevat ten aanzien van seksinrichtingen en escortbedrijven staat of valt met een duidelijke verantwoordelijkheidstoedeling voor een aanvaardbare bedrijfsvoering aan degenen die als bestuurder van een bedrijf optreden en/ of degene die eigenaar zijn en die daaruit baten ontvangen.
Bij beoordeling van vergunningsaanvragen wordt niet alleen gekeken naar degenen die een vergunning aanvragen, maar wordt meer dan te voren rekening gehouden met de feitelijke en economische verhoudingen. Eigenaren van prostitutiepanden die meer vragen dan een redelijke vergoeding met een redelijke winstopslag, worden aangemerkt als mede-exploitant.”
Maximale huurprijs vastgoed prostitutiepanden
Wat nu precies die redelijke vergoeding met redelijke winstopslag was, was op dit moment nog volstrekt onduidelijk. En bleef ook lang onduidelijk, toch was een te hoge huur een ultieme weigeringsgrond voor een exploitatievergunning.
Vele gesprekken volgden….de gemeenteambtenaar nam eerst het standpunt in dat de huurprijs niet meer mocht bedragen dan 15% van de winst van de exploitant. Freya is niet opgericht om hoge winsten te maken maar om onze collega’s hun werkplek terug te geven. De huur zou dan zo extreem laag zijn, dat de eigenaar van de panden in de Hardebollenstraat (enig overgebleven prostitutiestraat in Utrecht) nooit akkoord zou gaan. Onze advocaat vroeg of het niet eerlijker was om de huurprijs op de WOZ waarde te berekenen. De gemeenteambtenaar stemde daar mee in maar stelde het percentage onmiddellijk naar beneden bij. De huur mocht niet meer bedragen dan 9% van de WOZ waarde. Ook deze huurprijs was voor de eigenaren van de prostitutiepanden onacceptabel. De huurprijs moest met tonnen per jaar dalen. Een onmogelijke opgave leek het. We kwamen met argumenten bij de gemeente om het percentage te laten stijgen naar 15% WOZ waarde. Na maanden van vele gesprekken werd dit dan geaccepteerd. De onderhandelingen met de eigenaren van de prostitutiepanden waren zwaar, maar in augustus 2014 was het dan eindelijk gelukt! ….tenminste dat dachten we.
15% WOZ waarde pro rata
De huurprijs van €348.000 per jaar was teruggebracht naar een huurprijs van €190.000 per jaar. Een enorme daling waar we trots op waren dat het gelukt was. Toen we de huurcontracten de gemeenteambtenaar lieten zien was het eerste wat hij vroeg: ” het is toch wel 15% pro rata hè?”. En vervolgde…ja de panden hebben meerdere verdiepingen, de WOZ waarde moet natuurlijk wel gedeeld worden door de verdiepingen van het pand. Ik had even het gevoel door de grond te zakken. Ik kon opnieuw gaan onderhandelen met de eigenaar om de huurprijs nog verder naar beneden te krijgen. Wat de huurprijs precies moest bedragen wilde de gemeente natuurlijk niet zeggen want zij mochten zich niet bemoeien met de huurprijs…ambtenaren weten er altijd een mooie draai aan te geven, zij leggen een maximale huur op…maar bemoeien zich niet met de huurprijs. We moesten er dus zelf rekenformules op loslaten. Volgens ons zijn de benedenetages meer waard vanwege de prostitutiebestemming dan de bovengelegen studentenkamers. Ook hierover ontstond weer een nieuwe discussie met de gemeente. Uiteindelijk werd geaccepteerd dat voor de benedenetages waar de prostitutiekamers zich bevonden factor 2 gerekend mocht worden en de studentenkamers factor 1. We kwamen met nieuwe huurcontracten, die volgens onze rekensommen dan echt moest voldoen.
Weigering vergunning Hardebollenstraat
Opnieuw werd de vergunning geweigerd. De reden van de weigering: door de hoogte van de huurprijs zouden de eigenaren van de prostitutiepanden Hardebollenstraat aangemerkt moeten worden als mede – exploitant. In de weigering werd de definitie van exploitant uitgelegd:
Nieuwe onderhandelingen
We moesten dus opnieuw onderhandelen, in december 2014 stuurde de gemeente voor het eerst een overzicht wat volgens hen huurprijzen waren gebaseerd op 15% pro rata. Dit was een huurprijs van €112.000 per jaar voor 17 ramen en het kantoor. Een raam mocht dus maximaal €126,- per week kosten (€506,- per maand). De eigenaren van de prostitutiepanden Hardebollenstraat gingen akkoord en ik had in februari 2015 het huurcontract die voldeed aan deze huurprijs op zak. Wel was er nog een rechtszaak nodig voordat de discussie over de huurprijs ophield. Uiteindelijk heeft de discussie over de hoogte van de huurprijs van december 2013 tot juni 2015 geduurd. En zelfs toen de rechter oordeelde dat de huurcontracten voldeden aan de eisen van de APV, mompelde de ambtenaar nog “dan wil ik nog eens even naar de voorwaarden kijken die in het huurcontract zijn opgenomen”.
Die voorwaarden waren bijzonder goed, zo was er geen borgsom, betrof de 1e maand een huurvrije periode, de daaropvolgende 6 maanden kon de huur achteraf per maand voldaan worden. Deze aanloopperiode is natuurlijk bijzonder fijn voor een beginnende exploitant. Helaas heeft de gemeente in Juni 2016 besloten de panden op te kopen waardoor het nooit tot een vergunning is gekomen.
Einde Hardebollenstraat en de kale huurprijs van het Nieuwe Zandpad
De Hardebollenstraat was een close call. Op de dag dat er een besluit over de vergunning moest komen werden de panden opgekocht. Er waren geen weigeringsgronden voor de vergunning en besloot daarom de strijd om ramen te openen nog niet op te geven. Ik meldde me aan voor het Nieuwe Zandpad en bouwer Jaap Slomp nodigde me uit voor een gesprek. Ik was positief gestemd want we waren ver gekomen en hadden de bibob toets doorstaan. We wilden de draad oppakken waar we gebleven waren, maar het gesprek liep anders dan gehoopt. In plaats van dat de bouwer een vraagprijs noemde voor de kamers moest ik maar een “goed bod” doen. Ik legde hem uit dat dit niet de gang van zaken was in een vergunningsaanvraag. Ik vroeg de bouwer een huurprijs te noemen of inzicht te geven in de waarde van de units zodat we op basis daarvan de 15% norm uit konden rekenen, zoals de APV voorschrijft. De bouwer van het Nieuwe Zandpad antwoordde dat de APV niet voor het Nieuwe Zandpad geldt. De bouwer schreef een bedrag van €575,- op een papiertje, ik moest een bod doen boven dit bedrag anders had verder praten echt geen zin meer. Ik had verwacht dat die €575,- een maandhuur zou zijn gezien de kamertjes maar 16m2 groot zijn, kleiner dan op de Hardebollenstraat waar de maandhuur €506,- bedroeg. Maar nee de bouwer wil €575,- per week! Dit is overigens een kale huurprijs, exclusief btw. En ook moest rekening worden gehouden met een borgsom wat voor 32 ramen neerkomt op €220.000.
Deze bedragen verbaasden me enigszins, alleen van de borg al hadden we 2 jaar de Hardebollenstraat kunnen huren! Bovendien deelde de bouwer mee dat Freya niet meer dan 8 ramen kon huren, dit omdat we ons “laat” zouden hebben aangemeld voor het Nieuwe Zandpad. Als de bouwer beter had opgelet had hij geweten dat Freya vergunningsaanvrager van het eerste uur is, en daarnaast ook de meest serieuze partij doordat wij de bibob toets doorstaan hebben en al bekend zijn bij de gemeente Utrecht. Wilden we de 8 ramen moesten we gelijk beslissen. Dit heeft Freya geweigerd, op basis van deze huurvoorwaarden konden we niet akkoord gaan. We hebben de bouwer vertelt eerst bij de gemeente te checken of het wel klopt dat de APV niet geldt voor het Nieuwe Zandpad en de huren volledig zijn vrijgelaten.
De dagen erna volgden mailtjes of ik nog vervolggesprekken wilde want de ramen waren zo verhuurd aan anderen. Ik gaf aan eerst het gesprek met de gemeente af te wachten. Als dit zou betekenen dat de ramen aan anderen verhuurd zouden worden….so be it.
Exploitatiebegroting het Nieuwe Zandpad
De gang van zaken zat me niet lekker. Ik maakte een exploitatiebegroting en wist niet wat ik zag. Toen ik alleen de huurprijs, beveiligingskosten, verzekeringen, gas water licht en de btw berekende kwam ik al op een huurprijs van €1100 per shift van 12 uur voor sekswerkers. Bij deze huurprijs heeft de exploitant nog geen boterham verdiend. Een exploitant moet natuurlijk ook niet gelijk op een faillissement afkoersen als een aantal weken een paar huursters op vakantie of ziek zijn. Dan krijg je al snel te maken met huren van €1200,-. Als dit de huurprijs is die ik als exploitant aan m’n collega’s moet vragen…dan ben ik liever geen exploitant.
Even ter vergelijking met de Hardebollenstraat, daar had ik de sekswerkers een werkplek kunnen bieden voor €450,- (incl btw en beveiliging) per week. Voor die huurprijs was er zelfs een broodfonds waar sekswerkers bij ziekte gebruik van konden maken inbegrepen
Dalende omzet sekswerkers
Het is namelijk niet zo dat sekswerkers even makkelijk €1100,- of meer voor de huur bij elkaar verdienen. De business is al jaren aan het instorten. Ondanks dat de omzet van sekswerkers afneemt, blijven de kosten gelijk of stijgen zelfs. Voor sommige was €650 al moeilijk toen het Zandpad nog open was. Een bijna verdubbeling van de huur zorgt voor veel problemen voor sekswerkers. In veel gevallen zullen sekswerkers dan zo’n 3 of 4 dagen moeten werken voordat ze de huur bij elkaar hebben. Dan blijft er 1 of maximaal 2 dagen over om voor haar eigen omzet te werken. En daar moeten dan nog reiskosten vanaf, en natuurlijk moet ze daar ook haar lingerie, make up en andere werkbenodigheden van aanschaffen. En er moet ook nog 21% btw afgedragen worden. Bij zo’n hoge huur houdt de sekswerkers er nauwelijks een boterham aan over. Bovendien zal Het Nieuwe Zandpad een totaal andere situatie worden dan de bootjes. Het wordt een wandellocatie waardoor het Nieuwe Zandpad veel minder populair zal worden dan het Zandpad. Er is jaren geen raamprostitutie in Utrecht geweest waardoor klanten “verdwenen” zijn. Dit zal een poos duren voordat dat weer op gang komt. De omzet van de sekswerkers zal zeker niet hetzelfde zijn als op de bootjes.
In tegenstelling tot de sekswerkers zal de bouwer zijn hele investering van net geen 5 miljoen binnen slechts 1 jaar terugverdienen. Het is een simpel rekensommetje. €575,- per week x 162 ramen x 52 weken = €4.843,800. Voor projecten als dit is een looptijd van 5 of 10 jaar gebruikelijk. Een investering binnen 1 jaar terugwillen verdienen, is verdienen over de rug van de sekswerkers, die er zelf nauwelijks een boterham aan over zullen houden.
Freya
Freya’s inzet is altijd verbetering van de positie van sekswerker geweest. Meer zekerheden, meer rechten en natuurlijk een fijne legale werkplek. Wanneer blijkt dat het Nieuwe Zandpad niet de “schone” prostitutie is die de gemeente beloofd heeft en uiteindelijk zelfs een verslechtering voor m’n collega’s betekent, zal ik onder ogen moeten zien dat de strijd om ramen in Utrecht bij de aankoop van de Hardebollenstraat verloren is gegaan.
reactie van onze redactie:
Ambtenaren hebben vaak last van tunnelvisie. Ze hebben wellicht de beste bedoelingen maar kunnen tijdens een traject schijnbaar niet meer kijken wat het doel was van een sluiting en wat het doel moest zijn van een eventuele heropening van het Zandpad. Inmiddels zijn dus al jaren alle ramen dicht en komen er op 1 plek minder ramen voor terug, veelal kleinere kamers tegen een belachelijk hogere huur. De prostituees zijn dus in opnieuw slachtoffer en worden met opening van het Zandpad dankzij de overheid verder uitgebuit waarbij de overheid, verhuurders en bouwer van de kamers veel geld verdienen over de ruggen van de prostituees. Aangezien ook niemand kan voorkomen dat er naast ongedwongen dames ook gedwongen dames er zullen komen te werken (want dat is nu al in de praktijk amper te bewijzen), zullen de gedwongen dames dus nu dubbel gepakt worden en uitgebuit worden op een illegale wijze door hun pooier en op een legale wijze door de Gemeente, verhuurder etc. Nederland is anno 2016 nog steeds een land wat slavernij vanuit de overheid stimuleert!